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Kein Räumungsanspruch trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung?

Die Hürden, die ein Vermieter überwinden muss, um ein Mietverhältnis zu kündigen und im Bedarfsfalle die Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gerichtlich durchsetzen zu lassen, steigen immer weiter. So verlängerte das LG Berlin mit Urteil vom 25.01.2024 (67 S 264/22) ein wirksam wegen Eigenbedarfs gekündigtes Mietverhältnis um zwei Jahre.

Mieter können gegen eine Vermieterkündigung einwenden, dass „angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen“ nicht beschafft werden kann und damit einen besonderen Härtefall begründen. Das Mietverhältnis kann dann auf bestimmte oder sogar unbestimmte Zeit fortgesetzt werden. Die Zumutbarkeit soll nach Einschätzung des LG Berlin vom örtlichen Wohnungsmarkt sowie den persönlichen, wirtschaftlichen und sozialen Verhältnissen des Mieters abhängen. Ist der örtliche Wohnungsmarkt angespannt und hat der Mieter aufgrund seiner Verhältnisse keine realistische Chance eine neue Wohnung anzumieten, so soll er sich -selbst wenn er sich kaum um Ersatzwohnraum bemüht hat- auf das Vorliegen eines Härtefalls berufen können. Der Mieter soll nach Einschätzung des LG Berlin auch nicht verpflichtet sein, seine Wohnungssuche auf das gesamte Gemeindegebiet zu erstrecken. Einzig wenn der Mieter die Anmietung einer vom Vermieter oder Dritten konkret angebotenen und zumutbaren Ersatzwohnung abgelehnt hat, soll ein Härtefall nicht mehr angenommen werden können. Müssen Mieter mit schwierigerem Background in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt zukünftig also auch keine (wirksame) Eigenbedarfskündigung mehr fürchten?

Rechtsanwältin Isabelle Staiger, Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wie ist der Wert meiner Immobilie im Falle der Schenkung oder Erbschaft?

Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen (auch Teileigentum) werden nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Wenn in der Gemeinde/Stadt der Gutachterausschuss solche Vergleichswerte ermittelt hat, geht das Finanzamt von der Richtigkeit aus.

Mehrfamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet.

Anders als beim Vergleichswertverfahren werden Bodenwert und Ertragswert addiert und verschiedenen weiteren Berechnungsfaktoren unterworfen.

Nur im Ausnahmefall kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.

Die Vereinbarung von Nießbrauch oder Wohnrecht für den Übergeber im Fall der Schenkung reduziert den Wert wiederum.

Die Berechnungen sind schwierig und selten völlig eindeutig. Bei Schenkungsverträgen oder Testamenten/Erbverträgen ist eine vorherige, genaue Planung und vorsichtige Berechnung erforderlich, damit Freibeträge genutzt und Schenkung-/Erbschaftsteuer vermieden oder minimiert werden kann. Nachträglich können die Werte nur noch durch Sachverständigengutachten überprüft und eventuell korrigiert werden.

RA Andreas Schnitzler, Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Erbrecht

Blitzer-App in Deutschland – „Beifahrer-Trick“ erlaubt?

Spätestens seit einer im Jahr 2019 eingeführten Ergänzung des § 23 Abs. 1c Satz 3 StVO, ist die Nutzung sogenannter Blitzer-Apps einem Fahrzeugführer während der Fahrt untersagt. Wer hiergegen verstößt, riskiert 75 € Geldbuße zzgl. Gebühren und Auslagen sowie einen Punkt im Fahreignungsregister.

Kreative Fahrzeugführer kommen zuweilen auf die Idee, die App nicht selbst, sondern durch einen Bei- bzw. Mitfahrer nutzen zu lassen, der den Fahrer auf diese Weise rechtzeitig warnen kann. So auch ein 64-jähriger Fahrer aus dem Rhein-Neckar-Kreis, der im Januar 2022 mit deutlich überhöhter Geschwindigkeit in Heidelberg unterwegs war. Als die Beamten ihn kontrollierten, hat er das in der Mittelkonsole abgelegte Smartphone seiner Beifahrerin bewusst zur Seite geschoben.


Mit der Frage, ob die Nutzung einer Blitzer-App durch einen Mitfahrer gestattet ist, hat sich der 2. Senat für Bußgeldsachen des Oberlandesgerichts Karlsruhe mit Beschluss vom 07.02.2023 (2 ORbs 35 Ss 9/23) dezidiert auseinandergesetzt und entschieden, dass ein Autofahrer selbst dann eine Ordnungswidrigkeit begehe, wenn ein anderer Fahrzeuginsasse mit Billigung des Fahrers eine App verwendet, die vor Verkehrsüberwachungsmaßnahmen warnt. Das OLG bestätigt damit die vorangegangene Entscheidung des Amtsgerichts Heidelberg, gegen welche der Fahrer Rechtsbeschwerde erhob.

Folglich stellt sich die Frage, ob Blitzer-Apps generell untersagt sind. Dem Fahrer ist es jedoch lediglich während der Fahrt verboten, ein Blitzer-Warngerät zu nutzen. Wer sich hingegen vor Fahrtantritt oder während einer Pause auf einem Parkplatz – im stehenden Fahrzeug, dessen Motor ausgeschaltet ist – über die Geschwindigkeitskontrollen kundig macht, hat kein Bußgeld zu erwarten, vorausgesetzt, das Gerät wird vor Fahrtantritt wieder deaktiviert.

Rechtsanwalt Michael Thoman, Fachanwalt für Verkehrsrecht mit weiterem Tätigkeitsschwerpunkt im Bau- und Immobilienrecht

RA Andreas Schnitzler ist jetzt auch Fachanwalt für Erbrecht

Rechtsanwalt Andreas Schnitzler wurde im September 2023 von der Rechtsanwaltskammer Freiburg die Befugnis verliehen, die Bezeichnung Fachanwalt für Erbrecht zu führen.

Voraussetzung für die Verleihung ist der von der Kammer geprüfte Nachweis besonderer theoretischer und praktischer Kenntnisse und Erfahrungen im Erbrecht.

Rechtsanwalt Schnitzler ist bereits seit Jahren schwerpunktmäßig im Erbrecht tätig. Seine Expertise, sein Fachwissen insbesondere in Verbindung mit dem Erbschaftsteuerrecht und seine langjährige Berufserfahrung ermöglichen hochprofessionelle Beratung und Vertretung im Bereich des Erbrechts für Privatpersonen, Erbengemeinschaften, Unternehmen und Unternehmern sowie Selbständigen. RA Schnitzler bereitet Testamente und Erbverträge vor, vertritt seine Mandanten außergerichtlich und – wenn erforderlich – vor Gerichten, in Freiburg, aber natürlich auch bundesweit. Außerdem ist RA Schnitzler in einer Vielzahl von Testamenten als Testamentsvollstrecker eingesetzt.

Urlaubsgewährung, Langzeiterkrankung und fehlende Tilgungsbestimmung

In einer weiteren Entscheidung hat das BAG (Urteil vom 23.03.2023, Az: 9 AZR 488/21) nochmals bestätigt, dass Urlaub, der wegen Krankheit lange Zeit nicht genommen worden ist, nur dann nach Ablauf eines Übertragungszeitraums von 15 Monaten erlischt, wenn der Arbeitgeber den Arbeitnehmer durch Erfüllung der Mitwirkungsobliegenheiten rechtzeitig vor Krankheitsbeginn in die Lage versetzt hat, diesen Anspruch zu realisieren (BAG 20. Dezember 2022 – 9 AZR 401/19 – Rn. 12).

Besonders bemerkenswert ist diese Entscheidung, da sie Anweisungen enthält, wie mit dem Abbau des Gesamturlaubsanspruchs umzugehen ist, wenn dieser setzt sich aus gesetzlichem Mindesturlaub, tariflichem Mehrurlaub und dem Zusatzurlaub für schwerbehinderte Menschen zusammen.

Das BAG hat sich klar positioniert: Sofern eine Tilgungsbestimmung des Arbeitgebers fehlt (der Arbeitgeber sagt nicht bei Gewährung, welcher Urlaub zuerst abgebaut werden soll), gilt § 366 Abs. 2 BGB.

„Nimmt der Arbeitgeber keine Tilgungsbestimmung iSv. § 366 Abs. 1 BGB vor, ist die in § 366 Abs. 2 BGB vorgegebene Tilgungsreihenfolge mit der Maßgabe heranzuziehen, dass zuerst gesetzliche Urlaubsansprüche und erst dann den gesetzlichen Mindesturlaub übersteigende Urlaubsansprüche erfüllt werden, um anderenfalls eintretende systemwidrige und dem hypothetischen Parteiwillen widersprechende Ergebnisse zu vermeiden.“

Rechtsanwalt Müller-Benz, hilft ihnen als Fachanwalt für Arbeitsrecht in Freiburg bei Fragen rund das Arbeitsrecht weiter.