20. Januar 2025
Nicht jede Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird durch den Ausgleich von Mietrückständen unwirksam
Die Zahl der Fälle von Kündigungen wegen Mietrückständen nimmt immer weiter zu. Nicht selten wird die Miete zwei Monate in Folge nicht gezahlt. Viele Vermieter wissen, dass sie dann eine außerordentlich fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB erklären können. Nicht beachtet wird, dass neben der außerordentlich fristlosen Kündigung auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt werden sollte. Der Mieter hat nämlich die Möglichkeit, den Mietrückstand auszugleichen und die außerordentlich fristlose Kündigung so unwirksam werden zu lassen. Die sog. Schonfristzahlung ist sogar noch während eines laufenden Räumungsrechtsstreits bis zu 2 Monate nach Klageerhebung möglich, vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, wenn nicht bereits zuvor eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklärt wurde.
Der Ausgleich der Mietrückstände lässt jedoch nicht jede Kündigung unwirksam werden. Wurde gleichzeitig auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklärt, besteht dieser Kündigungsgrund fort und führt grundsätzlich nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zur Beendigung des Mietverhältnisses. Der BGH bestätigte mit Urteil vom 23.10.2024- XIII ZR 106/23 abermals, dass sich die Möglichkeit der Schonfristzahlung nur auf die fristlose Kündigung, nicht aber auch auf die ordentliche Kündigung bezieht.
Vermietern wird daher dringend geraten, außerordentlich und ordentlich zu kündigen.
Mietern raten wir, das Gespräch mit den Vermietern zu suchen und ihre finanzielle Situation offenzulegen. Bestehen kurzfristige Finanzierungsengpässe, lässt sich über Ratenzahlungen usw. oft eine tragfähige Lösung erarbeiten. Befindet man sich erst einmal in einem Räumungsrechtsstreit wegen Zahlungsverzugs wird es für Mieter schwer.
Rechtsanwältin Isabelle Staiger, Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht